Avagy hogyan került a piac egy önmagát gerjesztő illúzióspirálba?
A jelenlegi ingatlanpiac a felszínen lassulást mutat, valójában azonban több, egymásra rétegződő buborék torzítja a működését. A „buborék a buborékon” jelenség lényege, hogy a nominális árak, az eladói elvárások, a kommunikáció és a valós kereslet nem ugyanarra reagálnak. Ezek a torzulások együtt egy önmagát gerjesztő illúzióspirált hoznak létre.
Az alábbiakban összefoglalom a legfontosabb tényezőket:
🔹 1. A nominál ár elszakadt a reálértéktől – árérzékelési buborék
A piacon ma rengeteg olyan ingatlan van, amelynek a hirdetési ára nominálisan magas, miközben a valós reálértéke jóval alacsonyabb.
Ez egy klasszikus árérzékelési buborék, ahol a számok nem tükrözik a tényleges piaci értéket.
Amikor a nominál ár elszakad a reálértéktől, az ingatlan kiesik a saját keresleti szegmenséből, ami automatikusan torzulást okoz a piacon.
🔹 2. A túlárazás nem valós piaci alapokra épül – kommunikációs buborék
A 2025-ös piacon sok tulajdonos nem a jelenlegi piaci alapokból indul ki, hanem az előző időszak mesterségesen felfújt árnövekedéséből.
Ez önmagában kommunikációs buborékot hoz létre: az árak már nem gazdasági teljesítményből nőnek, hanem elvárásokból.
Sok eladó a felfújt buborékárakat tekinti kiindulópontnak és ezeket próbálja tovább emelni — miközben a piac már nem támasztja alá ezeket az árazási reményeket.
🔹 3. Hirdetési árakból való árazás – információs buborék
A mai ingatlanpiac egyik legnagyobb rendszerhibája, hogy az eladók többsége nem a valós reálértékből, hanem egymás hirdetési áraiból indul ki.
Ez egy információs buborékot hoz létre, ahol a piac szereplői kölcsönösen félreinformálják egymást, sokszor teljesen akaratlanul.
A tipikus eladói gondolkodás: „Ha a szomszéd ingatlanját ilyen áron hirdetik, akkor az enyém is ér legalább ennyit – vagy még többet.”
Valójában a szomszéd még nem adta el az ingatlant, a valós adásvételi árak alacsonyabbak és a hirdetési árak akár 30%-kal is magasabbak lehetnek a realitásnál.
A buborék úgy épül egymásra, hogy senki nem a tényekből, hanem egymás túlzó árazásából indul ki, így a piac fokozatosan eltávolodik a realitástól.
🔹 4. A kivárás pszichológiája – viselkedési buborék
A vevők így gondolkodnak: „Túl drága. Ráérünk.”
Az eladók pedig így: „Nem engedek. Majd jön valaki.”
Ez egy klasszikus viselkedési buborék, amelyben mindkét oldal egymás mozdulatlanságát erősíti.
A buborék hatására a piac blokkolttá válik. Nincs tranzakció, nincs haladás, csak várakozás van egy irreális ármozgásra, amely nem következik be.
🔹 5. Árparitás az új és a használt lakások között – értékbuborék
A piacon egyre több újépítésű projekt jelenik meg, és közben a régi és új lakások ára között történelmi mélypontra csökkent a különbség.
Ez önmagában egy értékbuborék, ahol a használt lakások ára nincs összhangban műszaki színvonalukkal.
Amikor a műszakilag elavult ingatlanok buborékára közelíti az újak szintjét, a piac óhatatlanul korrekcióra kényszerül.
🔹 6. Miért fontos az ár- és értékalapú gondolkodás? – illúzióbuborék helyett realitás
Az ingatlanár meghatározásakor nem elég a múltbeli drágulást figyelembe venni, a lényeg mindig a jelenlegi reálérték.
A buborékokból való kitörés egyetlen útja: az ár és az érték összhangjának helyreállítása.
- Reális ár → valódi kereslet
- Valódi kereslet → gyorsabb értékesítés
- Gyorsabb értékesítés → magasabb végső ár
A túlárazott ingatlan azért torzítja a piacot, mert kikerül a saját árkategóriájából, és nem ott találkozik a vevőkkel, ahol tényleges fizetőképes kereslet lenne.
💬 Összegzés – a buborékok helyett valós értékekre építve
A pontos árazás a modern ingatlanpiacon nem opció, hanem stratégiai döntés. Ez az a pont, amely végső soron meghatározza az értékesítés sikerét.
A tudatos, reálértéken alapuló árképzés ma az eladó legfontosabb eszköze arra, hogy biztonságosan, kiszámíthatóan és valódi piaci értéken adja el az ingatlanát — a buborékok helyett a realitásokra támaszkodva.
A jó árpozícionálás pedig a legerősebb marketing eszköz. Mi pedig abban segítünk, hogy ezt pontosan meghatározzuk.
Ha szeretnéd tudni, mennyit ér ma valójában az ingatlanod, kérj szakmai értékelést kommunikációs buborékok nélkül.
FocusMarket Ingatlan – Ahol a fókusz értéket teremt
Kánai Edina
Ingatlanközvetítő | Marketing és PR specialista
📞 +36 70 677 33 32
📧 focusmarketingatlan@gmail.com
🌐 www.focusmarketingatlan.hu
